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新政过后,关于卖房买房的几个问题

  • 来源:互联网
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  • 2021-02-05
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大家好,我是卢俊。

上周四,上海出新政了,整个朋友圈都爆炸了,上海应该是有两三年时间没有出新政了,所以这一次新政对未来上海楼市的走势是有很大影响的。

但是这一次政策可能会让很多人有一些困惑,因为政策的点是很多的,关于离婚、关于结婚、关于增值税、关于房龄都有一些调整。

所以当我们发布完对政策的分析后,我的后台直接就爆炸,很多人就在问:

请问现在我要买房吗?我是什么情况?请问现在我算第几套?

我看了这么多问题之后,觉得确实需要跟各位聊这样一个话题。

这一次,我还邀请了团队的一位小伙伴,也是在房产实操具体环节非常专业和资深的专家,从业13年,帮助过大概300个家庭在上海买到房子,也是我们团队特别优秀的一位小伙伴杨姐,来和我一起聊一聊这个话题。

01

上海的认房又认贷是什么意思?

新政明确规定了,现在各位再去买房,它的时间点不是看你当下的房产和当下的贷款,它要追溯你现在之前的三年已拥有过的房产数量,来评判你有没有资格去买房子。

上海是一个认房又认贷的城市,它跟很多地方不一样,有的城市是认房不认贷,有的城市是不认房认贷,但是上海应该算是所有城市里最严的,当然这也很正常,因为是一线城市,所以它是认房又认贷。

上海的认房又认贷是什么意思,它认的房是哪里的,认的贷是哪里的呢?

杨姐:认房又认贷中的认房是指在上海市是否有房产,那么认贷的话是认夫妻双方在全国范围内是否有过住房贷款记录。

卢俊:是的,在上海买房,判定的标准就是认房又认贷,这里的房子是上海的房,你在外地有100套房子,在上海没房,就算作无房。

但是贷款是全国范围的,无论你在哪里申请过贷款,你买的第一套房的贷款可能也做不到3.5成。

02

关于限制假离婚这个政策,想跟大家强调四点

第一,买房要慎重,千万不要弄来弄去,关于离婚这件事情,大家一定要记住我们强调的一件事情,他是追溯离异前三年,所以怎样的辗转其实都不算,都是会有记录痕迹的,这是第一个。

第二,比如我们现在夫妻离婚正在达到三年的时候,一方离异单身买房,他是需要查询你的前夫和前妻的房产名额的。如果你的前夫或者前妻名字在一套产证中出现了,只有一套的话,那么你们还可以再买一套。如果你的前夫或者前妻在两套房产证中出现的话,就算是限购了。

第三,两个人离婚了,之前有过一套房,两个人离婚之后按道理来说是还可以再买一套,但是对方如果又买了一套,其实也是会影响你的名额。

所以对于我们来说,现在如果各位因为感情离婚的时候,我们还可以买套房子,最好是要跟中介去沟通一下,在这种情况下我们还有没有购房资格,如果没有,要不要我们把房产分的更平均一点?

如果有两套房子,是不是应该分给别人一套更好一些,对不对?因为如果你有两套,其实可能另外一方短期内就不能买房了,所以这也关系到离婚的时候一些财产分配的问题。

第四,两个在上海的外地人结婚后买房了,不要轻易离婚,因为离婚以后就变成了外地户籍的单身,再也没有购房资格。

03

新政下,增值税有哪些调整?

卢俊:这次新政还有一个很大的变化,就是增值税,杨姐知道我们这一次增值税有哪些调整吗?

杨姐:其实是把满二变成了满五,其实最早之前满五的普通住房是免征增值税的,满五的非普通是差额增值税。

在2016年的时候就是把满五调成了满二,就是满两年的普通住宅是免征增值税的,非普通住宅是征收差额增值税的。

那么现在又把满二调成了满五,回到了最早的时候,就是限制了房子交易的速度。

这次调整,哪一类房源影响最大?

卢俊:换句话来说,其实影响最大的应该是满二但不满五的房子,交易成本会增加。

我们简单算一下,比如说一套房子,买进的时候是200万,现卖出去500万。对增值税大概变化了多少?

杨姐:按照新政策不满5年是500万的全额的5%,合同价除以1.05×5.3%,这样一个大概是5%这样的税费,如果是500万的话,5%是25万的增值税,按照原来的满二的话,那么它是属于500万减去之前的购入价200万,300万的大概5%左右就是15万,那么中间的10万块的购房成本多出来了。

卢俊:增值税前后就差了10万左右,所以这一笔税费还是不小的,另外税费也是不能像房贷一样可以做贷款对不对?然后这个是一次性支付的,所以对于我们来说,我们特别需要注意的就是我们现在买那些房龄在3-5年的房子,增值税是什么时候付?

杨姐:过户以后大概4个工作日,那个时候就可以去缴税。

卢俊:所以这笔钱一般是在付首付之前还是首付之后?

杨姐:付首付之后。

卢俊:所以大家一定要注意,很多人付首付都是把自己拉的很满,你要给自己税费这一块留好钱,如果付完首付之后发现自己交税费没钱了,那就很尴尬,对不对?首付交掉了,税费如果拿不出来,其实算你的责任。

所以大家一定要注意这一点。

在看房的时候,也要注意产证时间,如果说,产证时间距离现在是4年5个月,或者4年9个月,再熬一两个月,就可以好一点。

04

最后,希望大家注意这三点

第一,此次对于增值税的调整,实质上是提高了满二但不满五房子的交易成本,就拿一套买进价200万,卖出价500万的房子,增值税提高了10万。

第二,对于买房人来说,税费上的负担大幅提升,所以一定要预留好包含税费的预算,不要光顾着凑首付,税费也是一个大头。

第三,在遇到那种,产证时间距离现在是4年5个月,或者4年9个月,可以和房东商量熬一两个月,税费上可以得到不少的减免。

以上为正文,来自真叫卢俊团队真叫卢俊粉丝福利!

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