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星盛商业高认购背后的商业赛道价值重估

  • 来源:互联网
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  • 2021-01-29
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这两天的地产股走势,出现了两级分化现象。

一边是保利地产、中南建设,连跌4个交易日,一边是龙湖集团、新城控股、华润置地连涨。

业内对于这样的分歧,给出的理由是:市场认为传统地产行业将继续保持下行趋势,不如地产+商业双轨并行的企业有溢价空间。

换而言之,相比住宅,市场更愿意追捧商业。

这个反应,从星盛商业上市首日,涨幅3.6%也能看出。

过去一年,成功上市的传统地产企业不多,物业服务、代建服务企业却不少。虽是风口,但因为数量扎堆,也出现了不少起始认购不足、首日开盘破发的情况。

而星盛商业没有走住宅物业管理这条常规道路,而是作为港股纯商业运营服务第一股登陆资本市场。且不论是认购环节,还是开盘首日的表现,它身上都体现出了商用物业运营赛道的另一种潜力。

上市首日股价拉升近20%

1月25日早间,星盛商业管理股份有限公司公布发售价及分配结果公告:最终每股发售定价3.86港元,预计所得款项净额约为8.81亿港元。

其中,香港发售股份获大幅超额认购近756倍,国际发售项下初步提呈的发售股份已获超额认购约9倍。

此外,星盛商业还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者,合计认购约4041万美元(约3.13亿港元),相当于公开发售股份数(不考虑超额配售部分)的32.46%。

在这样的强认购表现下,1月25日晚间,交易数据显示,星盛商业暗盘开盘报4.8港元,涨幅24%,这在2020年以来的新上市房地产企业和物业服务企业中,都很罕见。

而1月26日挂牌当天,星盛商业继续表现出彩,股价一度拉升至近20%。

大湾区领先地位奠基高倍认购

根据聆讯后最新资料所示,2020年前三季度,星盛商业收入为3.06亿元。其中,80.5%收入都集中在大湾区,深圳占比甚至高达75.6%。

在大湾区,星盛商业已经拥有了完整及广受认可的品牌系统,主要包括城市型购物中心COCO Park(以城市消费者为目标)、区域型购物中心COCO City及iCO(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心COCO Garden(以购物中心1-3公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心第三空间。

此外,星盛商业的商用物业还拥有一系列主题馆品牌,包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

从市场地位来看,截至2020年前9月,按于深圳市的运营中购物中心数量计算,公司排名第一;若按在大湾区的运营中购物中心数量计算,公司排名第四;若按在深圳市的运营面积计算,其排在第二位;按在大湾区在管的购物中心的运营面积计算,排名第七。

从综合实力和品牌影响力来看,公司在中指院测评的《2020年中国商业地产百强企业》榜单中排名第14,并入选为《2020年中国商业地产运营十强企业》;其次,据公开资料所示,该公司的品牌价值入选《2020年中国商业地产公司品牌价值TOP 10》榜单,并曾获得《2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业》殊荣。

可以说,深圳以及整个大湾区,人口多、消费能力强的地区属性,以及坐拥大湾区领先商用物业运营服务供应商之位,是星盛商业获得高认购的重要基石。同时也是投资者预判,未来星盛商业能成功对外辐射至大湾区临近经济发达省份和城市,甚至有足够实力将模式快速复制到全国的强力支撑。

“轻资产”前景助推高估值

而上市之后,股价的拉升,目前收获近29倍动态市盈率的估值看好,又源自市场对于星盛商业模式前景的看好。

按照招股书所示,星盛商业的收入结构主要分为三大类,分别是委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。

其中,委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式,年均贡献其收入的七成以上。但品牌及管理输出服务增量可观,贡献率已由2018年的17.9%提升6个百分点至2020年1-9月的23.9%。

放眼业内,提出类似星盛商业“轻资产”运营的企业,不论是住宅还是商业地产领域,均有不少。最典型的,非属万达不可。

今年刚开年,万达就提出了:2021年起万达广场将全面轻资产化,不再新增自持的万达广场,改为全面输出服务与管理。而万达全面轻资产化战略的提出,恰恰就是看中了商业服务输出的商誉价值和高额利润。

目前万达商业还未重归资本市场,运营数字并未公开。但星盛商业招股书里的数字,则先行有力地揭开了这一模式的远大前景。

截至最后可行日,星盛商业共向53个商用物业项目提供服务,覆盖中国20个城市,总合约面积约328.4万平方米。其中,合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。

星盛商业凭借独特的商业运营模式,轻装上阵,并得以获取高水平的盈利

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