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上海楼市“新常态”形成,事关所有购房者!

  • 来源:互联网
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  • 2021-04-09
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近几个月来,上海楼市风起云涌,各种新政层出不穷,从土地到商品房,从新房到二手房,从学区到离婚,从购房者到开发商,几乎所有楼市参与方,都牵涉其中!

整个市场显得一片混乱,很多购房者直接黑脸问号!

今日我们来聊聊2021年上海楼市正在形成的「新常态」,其中包括二手房交易流程的变化,新房市场趋势,按揭购房现状,离婚买房,土地市场,五大新城等,文章较长建议收藏并分享给身边准备买房的朋友!

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购房需查询限购资格,4月1日起严格执行限购政策。

现在有关部门的口径都和清明前的新民晚报报道的一致:

这个过程中,买方和卖方的交易时间完全锁定在同一时间进度,交易时间比之前大大延长!

由于卖方要等买方的各种流程时间,如贷款,抵押审批,过户,银行贷款等等!

在现在的情况下,这一过程可能需要3-4个月,甚至更长。

由此产生两个结果:

对于改善型置换购房者来说,置换周期被延长,市场上二手房的流通性将明显放慢,但交易过程中的安全性会更有保障!

二、对于买房卖房的购房者来说,短期内可能会出现支付能力不足的情况,这点一定要注意,因为新房预售合同中,都会约定了首付,剩余的钱到账时间,如果时间控制不好,很可能会导致违约!

针对限购,现在最关注的自然是离婚买房政策!

“新政”严厉打击假离婚,但在“新政”实施后,上海市交易中心根据实际情况对“限购”政策做了一些调整:

从某种程度上缓解了对真离婚的打击,不再一刀切,但也要注意,之前,离婚前没有贷款的一方还算第一套首套贷款,新政后一刀切两套,二套首付标准+二套贷款利率!

今后很长一段时间内,房贷审核更加严格,贷款的周期更长。

今年初,上海银保监局发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房贷款管理工作的通知》,要求上海各大银行“从2020年6月份起,全面开展个人消费贷款、经营性贷款和个人住房贷款三项业务自查”!

一些银行已经对一批不规范的贷款进行了“清零”。

再者去年央行划了两条红线,上海买房申请房贷的难度直接拉满了!

这一年已经申请过房贷的朋友应该深有体会,不仅贷款流程长,资质审核也空前的严格!

在购房首付方面,四大银行已发布了查询细则:

一是借款人家庭已经拥有不低于80%的首付资金,其余部分可以借2、首付款不能转到非直系亲属名下3、直系亲属转户需要提供近半年的亲属关系证明。

除首付资金来源外,还特别提到涉及信用贷、消费贷等信用卡业务,准备买房的小伙伴们千万注意!

中行:提交了放款合规环节,需要再次核实借款人家庭信用,如果有新的消费贷款或者信用卡分期业务,需要提前结清,才能发放。工行:近6个月新增消费贷、经营贷、信用卡消费、分期或融资,均需结清,并提供结清证明。不然就不批准。除汽车消费贷、商用房贷款外,建设银行:近6个月新增消费贷、经营贷类、大笔分期,审批前先结清,并出具结清证明。

更严格的收入证明是值得强调的问题。

办理了抵押贷款的人都知道,提交材料中很重要的一项就是银行流水,一般是工资收入。

放在前几年,银行流水审核并不严格,虽然要求双倍余额递减法,但各种财务造假和审查放水,使银行流水审核形同虚设!

但现在不同了,对银行流水的检查开始变得更真实!

具体表现在两方面。

真正的收入证明;这里所说的真正的不仅仅是指正常收入的证明,还必须是纳税的那部分工资!

例如,你每月工资为8000元,但纳税的只有5000元,那么你的银行流水就是5000,剩下的3000元不算在内!工薪阶层的购房者可能会在厕所里哭晕!

真实的流水二倍覆盖月供;与以前的二倍左右不同,但必须大于等于二倍!

例如,你每月的供给量为10,000个月,那么你的收入证明必须大于等于20,000个月!

总的来说,实际上在审查方面,规则并没有变,只是严格按照规则去执行!

查看首付来源+严格的收入证明+紧缩的房贷指标,就会导致银行放贷周期大幅延长!

将其与你的感觉进行对比。

去年买房,贷款审批加放款周期大概在30-40天左右,基本上一个月就可以完成交易!

而且现在这个周期变成了3个月或者更长!

总之,2021年是杠杆紧缩的一年,对购房者来说,无论是贷款资格,还是审批时间,都变得更加严格,更加漫长!

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  • 编辑:茶博士
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